Невский пр. ⇒ Центральный р-н

Магазины Women Secret, Colours and Beauty и Springfield в сентябре 2008 года покинули помещения общей площадью 350 кв. м на углу Невского проспекта и улицы Марата. Магазины были закрыты по коммерческим соображениям, летом арендодатель резко поднял ставки, объясняет источник в компании «Чажма», которая развивает эти сети. Компания не может нести убытки ради статуса.
Освободившиеся помещения предлагаются примерно по 15 000 руб. ($570) за 1 кв. м в месяц, сообщили в агентстве «Успех». Агентство ищет арендаторов с лета, последний месяц особенно активно, но потенциальные клиенты просят более низких ставок, говорит Роман Игнатенков, специалист по операциям с коммерческой недвижимостью агентства «Успех». Участники рынка ждут снижения цен в связи с кризисом, добавляет он.
Из-за высоких арендных ставок закрылся и магазин Oggi.
По оценке директора департамента торговой недвижимости Colliers Int. Романа Евстратова, за последний год аренда торговых помещений на Невском подорожала в 2,5 раза и достигла 500 евро за 1 кв. м в месяц (площадь — 100-200 кв. м). Директор департамента торговой недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Арина Сендер оценивает средние ставки на Невском в $220-400 за 1 кв. м (для помещения в 80-200 кв. м).
Магазины на Невском будут закрываться, это реакция на экономическую обстановку, прогнозирует Богатырев. По его словам, раньше ритейлеры компенсировали убыточность флагманских магазинов за счет доходов других точек, а теперь это слишком дорого. «В условиях финансового кризиса немногие могут позволить себе содержать на Невском проспекте флагманские магазины, которые из-за очень высоких ставок могут даже быть убыточными. Спрос упал, и как минимум до нового года помещения будут простаивать», — говорит Сендер.
Покупательная способность снизилась пока незначительно, клиенты выжидают, последствия кризиса будут заметны в начале 2009 года, говорит гендиректор галереи бутиков «Гранд-палас». Константин Образцов. У «Гранд-паласа» 100%-ная заполняемость, никто из арендаторов не уходит, утверждает он.
С повышением курса доллара арендная ставка выросла в пределах 10%, но «мы останемся на Невском, в городе нет мест, сопоставимых по классности», говорит Анна Мемешкина, менеджер по рекламе и PR «Боско Нева» («дочка» Bosco di Ciliegi). Невский проспект небольшой, а спрос превышает предложение, поэтому помещения на нем всегда будут востребованы, уверен Евстратов.

Центральные проспекты Петербурга всегда были лидерами по размещению магазинов и бутиков. Однако сейчас Невский проспект пестрит объявлениями о сдаче в аренду торговых площадей. Арендаторы добиваются снижения арендных ставок и все чаще предпочитают спальные районы.
Наряду с торжественным убранством центра города, меняющимся в зависимости от праздников, неизменным в последнее время остаются призывы собственников помещений снимать торговые площади. В стрит-ритейле количество арендаторов сократилось на 40-50 процентов. Арендная ставка на основных торговых магистралях города, которая раньше составляла девять-десять тыс. рублей за кв. метр, теперь снизилась до пяти тысяч. Риэлторы говорят о принципиально новых подходах в этом сегменте – о новом рынке арендатора.

Юлия Готовская, исполнительный директор Praktis CB:
Рынок еще год назад был рынком арендодателя. Поиск помещений у нас занимал примерно 50 процентов от всего времени работы над сделкой. Было сложно найти помещение под арендатора. И, все-таки, арендодатель был главным в этом процессе.

Сейчас арендатор диктует свои условия. Намечаются новые условия формирования и оплаты арендных ставок.

Людмила Прямицына, директор ООО «Олимп 2000»:
Практика, предлагаемая современными арендаторами, - это практика, применяемая в торговых комплексах. Она сейчас, насколько я знаю, внедряется. Это расчет за арендную плату исходя из процента от товарооборота. Существует ли такая схема в стрит-ритейле? Да, существует.

Основные торговые магистрали теперь доступны тем, кому раньше арендные ставки, например, Невского проспекта или Большого проспекта П. С. были непосильным бременем.

Есть ряд ритейлеров, которые работают в сегменте эконом-класса или в других направлениях, у которых сейчас появилась возможность выхода на эти основные торговые магистрали, что раньше для них не было возможным вообще.

Сегодня спальные районы выгодно отличаются от центра.

Алла Янет, начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Невский Альянс»:
Именно в спальных районах, если вы обратили внимание, сейчас наименьшее предложение по аренде, потому что весь бизнес идет в народ.

Наиболее привлекательными районами специалисты называют Приморский, а также Выборгский и Калининский. Самые дорогие торговые места предлагаются в аренду у Комендантской площади. А вот первые этажи жилых домов всегда востребованы арендаторами вне зависимости от района.

Максим Чернов, генеральный директор АН «Адвекс-Московский»:
Большинство домов в Петербурге, а я бы сказал сто процентов, еще при нашей жизни, возможно, будут иметь нежилые первые этажи. Конечно же, никто не будет переделывать массово «хрущевки». Но веерное расселение подразумевает, что на месте снесенных домов будут построены новые, в которых уже несколько этажей будут нежилыми.

В новостройках первые этажи изначально отводятся под коммерческие помещения. Уже сейчас можно говорить о формировании нового класса «домовладельцев первых этажей».

Лидер стрит-ретейла - Невский проспект меняет лицо.
Кризисное падение арендных ставок на 40-50% приводит к смене арендаторов. Это задает тренд для других торговых улиц. К лету ожидания арендаторов по снижению ставок сменяются активными действиями. Уже в апреле количество вакантных площадей на Невском проспекте сократилось на 5-10%.
Среди одежных ретейлеров и владельцев заведений общепита арендные площади на Невском проспекте и Большом проспекте П, С.. всегда были востребованы. До кризиса там практически отсутствовали свободные площади. Но с сентября 2008 года количество вакантных площадей составило 15-20%, а арендные ставки упали на 40-45%. Так, в сентябре 2008 года арендная ставка за 1 м2 в месяц составляла 9-12 тыс. рублей, в мае - 5-8 тыс. рублей.
В качестве примера генеральный директор компании «БестЪ». Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков приводит пример помещения на Невском площадью 127 м2, которое до ноября 2008 года сдавалось за 2 млн рублей в год, сейчас - за 1,4 млн рублей.
Кофе со скидками
«Невский проспект не имеет аналогов в городе по покупательскому потоку, поэтому арендные ставки до кризиса были несколько завышенными», - считает совладелец сети кофеен «Шоколадница» Сергей Лютов, отмечая, что в кризис они упали на 40-60%.
Генеральный директор сети «Идеальная чашка» Марина Шелудько также отмечает, что по отдельным помещениям ставки на Невском упали в 2 раза (в среднем на 40-50%). Так, по ее словам, если в начале года собственники с неохотой шли на переговоры о снижении аренды, считая, что смогут найти новых арендаторов, то сейчас многие соглашаются на компромисс. «Не все арендодатели идут на снижение цен, есть помещения, довольно долго пустующие из-за завышенных арендных ставок», - говорит Сергей Лютов.
Арендные битвы
Еще зимой арендаторы продолжали съезжать с Невского проспекта и Большого проспекта П.С.. но в настоящее время интерес к аренде на Невском вновь просыпается. Однако говорить о том, что центральные торговые улицы вновь начали активно заполняться, еще рано, утверждают эксперты. По их словам, переговоры между арендаторами и собственниками проходят крайне напряженно, каждая из сторон борется буквально за каждый метр и рубль.
По мнению директора департамента брокерских услуг ASTERA St. Petersburg Людмилы Рева, за последний месяц количество свободных площадей в сегменте стрит-ретейла на Невском проспекте сократилось на 10%.
Свято место
Коммерческий директор Colliers Int Николай Казанский также отмечает оживление на рынке аренды в сегменте стрит-ретейла. Например, помещение, где раньше находился магазин «Арбат Престиж». разделено и арендовано кофейней «Идеальная чашка» и обувным магазином Egle. Некоторые арендаторы, как, например, магазин верхней одежды «ТОТО», договорились с владельцами о новых ставках и не закрылись.
Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости АРИН, также отметила, что активность арендаторов действительно немного выросла. «Помещениями на главных магистралях города как минимум начали интересоваться. Однако не всегда этот интерес приводит к реальным сделкам», - говорит Корнилова.
Темпы ротации
Эксперты отмечают, что пустующие на сегодня помещения постепенно находят новых арендаторов. Но с докризисными темпами заполняемости, когда аналогичные помещения в принципе невозможно было найти, нынешние темпы несравнимы. Хотя ротация, например, одежных ретейлеров на Невском проспекте в докризисные времена всегда достигала 40-50%: большинство из них редко держалось на этом проспекте больше года, в отличие от заведений общепита.
Так, по данным ASTERA St. Petersburg, в марте-апреле 2009 года из помещения магазин TJ Collection. выехал, закрылся магазин кожаной и меховой одежды «Мантия». переехал с одного помещения в другое магазин молодежной женской одежды Concept Club.
В то же время массового закрытия кофеен и ресторанов не наблюдается. Так, в частности, сеть «Идеальная чашка» рассматривает возможность открытия еще одной кофейни. У сети «Шоколадница» на Невском уже работают четыре заведения (три кофейни и один японский ресторан «Ваби Саби»), и при появлении выгодных предложений по аренде компания готова открыть еще нескольких заведений.
Динамика арендных ставок на Невском проспекте
(Ставки даны с учетом типового помещения на Невском проспекте, площадью 100 м2 в стрит-ретейле. Источник: Colliers Int)
- 2006 г - 7,6 тыс рублей за 1 м2 в месяц
- 2007 г - 15,3 тыс рублей за 1 м2 в месяц
- 2008 г (сентябрь) 17 тыс рублей за 1 м2 в месяц
- 2009 г. 6,5 тыс рублей за 1 м2 в месяц
Эксперты рынка говорят о новом Невском
- Какие ставки в районе Невского проспекта были до кризиса?
- Какие ставки в районе Невского проспекта предлагают сейчас?
- Как и кто заполняет площади в районе Невского проспекта?
Дмитрий Павлов, генеральный директор ЗАО «Агентство недвижимости «Колвэй»:
- 9000 руб./м2 составляла в среднем арендная ставка в месяц в сентябре 2008 года на Невском проспекте в сегменте стрит-ретейла.
- 4000 руб./м2 столько составляет минимальная арендная ставка на начало мая. Сейчас хороший шанс найти хорошие помещения.
-15% максимум составляют вакантные площади на Невском проспекте. Очень уверенно развивается общепит.
Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости группы компаний «Бекар»:
- 1500 руб./м2 составляла минимальная арендная ставка на Невском проспекте в конце лета - начале осени 2008 года.
- 1200 руб./м2 составляет минимальная арендная ставка на Невском на начало мая 2009 г. Но мне сложно оценить максимальную ставку.
- 15-20% составляет в среднем число свободных площадей, предлагаемых в аренду на Невском проспекте в настоящее время.
Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
- 15000 руб./м2 доходили арендные ставки на Невском проспекте до ноября 2008 года. Однако это был максимальный уровень.
- 11000 руб./м2 составляют арендные ставки на Невском проспекте в настоящее время по уникальным дорогим объектам.
- 10-15% составляет количество вакантных площадей на Невском пр. в настоящее время. До кризиса заполняемость была почти 100%.
Андрей Пушкарский, генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор»:
- 3,0-4,5 тыс. руб./м2 до кризиса по таким ставкам предлагались помещения площадью 100-200 м2, наиболее востребованные стрит-ретейлом.
- 2,5-3 тыс. руб./ м2 по таким ставкам сейчас предлагаются помещения в этом районе, но все равно они либо не сдаются, либо сдаются с большим трудом.
- 15% число вакантных площадей сейчас.
Структура арендаторов изменилась. Например, сократилось число банков-арендаторов.

В Смольном приняли единый регламент оформления главной магистрали города. И теперь на центральной улице все киоски, остановки и даже мусорные баки должны быть выполнены в одном стиле. Кроме того, вывески выше второго этажа должны исчезнуть. Когда Невский предстанет в новом образе – выяснял Олег Кузьмичев.
Двигатель торговли отодвинут от Невского проспекта. Специалисты разработали регламент оформления главной улицы Петербурга. Рекламы на Невском станет меньше, фасады и малые архитектурные формы приобретут единый вид.
Юрий Митюрев, главный архитектор Санкт-Петербурга:
«Это попытка расчистить Невский проспект с тем, чтобы его историческая правда, исторические фасады были не испорчены плохой рекламой. Это не исключает рекламу, но она имеет теперь определенные параметры».
Но та самая историческая правда проспекта говорит, что сейчас еще не самые худшие времена. Пик пестрости Невского был ровно сто лет назад. В начале 20-го века некоторые дома были увешаны рекламой до самой крыши. Идеи создать комитет городской эстетики реализованы так и не были. И только в советское время Невский проспект обрел единый вид. Все вывески тогда регламентировались ГОСТом.
Елена Кононенко, ведущий научный сотрудник Государственного музея истории Санкт-Петербурга:
«Те, кто помнит, как выглядел Невский проспект 30 лет назад, наверное, вспомнят, что вывески выглядели совершенно иначе, их было гораздо меньше, они были намного скромнее. То, как Невский проспект выглядит сейчас, как-то это приближается к тому, как он выглядел столетие назад».
В наше время с рекламой на Невском уже боролись. Убирали огромные рекламные стенды, снимали растяжки над проспектом. Теперь единообразия ждут не только вывески, которые, кстати, разместятся не выше второго этажа. Запретят вертикальные консоли и рекламу на крышах.
К единому виду приведут, например, клумбы, скамейки, остановки. Даже милицейские будки будут выдержаны в строгом цвете, с золотым отливом. В золото же, но уже на темно-вишневом фоне оденут уличные кафе и палатки. Яркие краски на Невском теперь не в моде.
Даже у авангардного художника Невский, да и весь Петербург в сдержанных тонах. Пестрить красками на проспекте, как минимум, не эстетично.
Алексей Крябин, художник:
«Цвет ведь, допустим, зеленый, красный, оранжевый. Их же можно сделать сдержанными, и он будет соответствовать, хоть интенсивность его будет и меньше. А если будет ярким, то будет разрывать панораму не только Невского, но и всего города. Ведь турист приезжает – он должен смотреть на исторические памятники и только после этого обращает внимание на рекламу, которая впереди. Она не должна забивать город».
Впрочем, революции в оформлении Невского проспекта не ожидается. Существующие договоры на размещение рекламы разрывать не будут, их просто не продлят в следующий раз. Поэтому новый вид Невский обретет примерно через 1,5 года. Дальше в администрации Петербурга обещают взяться и за всю центральную часть города и за Московский проспект.

<B">ВИДЕО: «100 ТВ»

Ставки на Невском проспекте в ближайшее время вырастут на 10-12%. Это касается, в частности, наиболее ликвидных помещений у станции метро «Адмиралтейская». Как отмечают эксперты АРИН, уже сейчас некоторые арендодатели здесь информируют своих контрагентов о грядущих повышениях. Собственники помещений у новой станции метро ищут арендаторов, даже если объект уже занят. Это связано с повышением ставок на этом участке.
   Так что, начиная с 2013 года можно ожидать существенной ротации на этом участке Невского проспекта». Тем не менее, есть ряд довольно интересных помещений, которые пока пустуют, так что вакансии еще есть.
   В конце 2011 года арендаторы активно уходили с Невского проспекта. В результате в январе 2012 года порядка 40% помещений пустовали, тем не менее, уже к концу I квартала 2012 года около 70% из них были заполнены арендаторами.
   Итоги 2012 года более радужные – пустует лишь около 5%.
   Сейчас ставки на Невском проспекте варьируются от 3000 до 15 000 тыс. руб. за кв. м в месяц. Наиболее дешевые помещения располагаются на территории от площади Восстания до площади Александра Невского. Самый дорогой участок по-прежнему от канала Грибоедова до площади Восстания.